Nemovitostní trh prochází během pandemie určitou strukturální změnou, jelikož se změnilo myšlení lidí a firem. Soukromé osoby se častěji zajímají o řešení vlastního bydlení, popřípadě získání nemovitosti k odpočinku. Pro firmy, které nebyly zasaženy pandemií, jsou lukrativní například investice do objektů ve vlastnictví společností ve finančních problémech. O současném trhu a výhledu do budoucna jsme si povídali se zástupcem generálního partnera Valbeku v oblasti finančních služeb – ředitelem korporátního centra liberecké Raiffeisenbank Janem Wambachem.
Jak se v současnosti chová nemovitostní trh?
Nemovitostní trh v současné době prochází zásadní strukturální změnou. Chování ekonomického trhu je poměrně hodně závislé na chování samotného ekonomického cyklu. Teď máme v Evropě nový trend – koronavirovou pandemii. Dá se předpokládat, že to nebude z pohledu dopadů přechodná záležitost, naopak pandemie změnila myšlení lidí, firem a celé společnosti téměř trvale. Není to záležitost krátkodobá, nelze plně kalkulovat s tím, že se naše myšlení navrátí k tomu, které panovalo před pandemií.
V čem je to vidět na trhu konkrétně?
Nemovitosti obecně představují dlouhodobě stabilní aktivum, do kterého se vyplatí investovat téměř vždy. V současné době vzrůstá zájem o určité typy nemovitostí.
Vidíme významné změny v tom, že lidé přestávají cestovat a zajímají se o nemovitosti blízko jejich bydliště, tj. v České republice. Po odeznění pandemie dojde opět částečně k chuti cestovat do zahraničí, ale ekonomická vyčerpanost to mnoha lidem neumožní. Výrazně tedy roste zájem například o rekreační nemovitosti, chaty, chalupy, apartmánové byty a podobně. Na druhou stranu je potřeba si položit otázku, co se bude dít s určitými typy komerčních nemovitostí, které jsou závislé na cestovním ruchu. Neočekávám tak zásadní návrat k městské turistice, což může mít minimálně letos další negativní dopad především na hotely a penziony ve velkých městech. Dá se předpokládat, že řada podnikatelů v těchto službách nepřežije. Bude docházet k prodeji, penzionů, hotelů a podobných nemovitostí za nižší ceny než před pandemií, pokud nebude pro tyto nemovitosti jiné využití, než to stávající. Mnoho nemovitostí dozná technických změn a bude přebudováno například na bytové jednotky.
I komerční byznys s nemovitostmi se významně proměňuje. Dříve developeři chtěli investovat především do kancelářských prostor, zejména v Praze. Naše hlavní město je velmi atraktivní pro spoustu nadnárodních koncernů a firem. Řada z nich zvažuje pro založení svého sídla Prahu. Brexit též přispěl k další atraktivitě Prahy, řada firem plánovala stěhování z Británie do kontinentální Evropy. V březnu 2020 však vstoupil na scénu koronavirus. V únoru loňského roku si téměř nikdo nedokázal představit, že lidé, kteří pracují v kancelářích, mohou bez problémů pracovat i z domova, a to dlouhodobě. Od jara 2020 se tomu tak s malou letní přestávkou děje a zřejmě se na tom v mnoha ohledech nezmění nic ani v budoucnosti. Firmy už dnes uvažují o tom, že kanceláře už zřejmě nikdy nebudou využívat v takové míře jako doposud. To se může odrazit i v cenách kancelářských prostor.
Naopak zájem roste v oblasti nemovitostí logistiky a průmyslu. V kritické situaci koronaviru firmy velmi rychle zjistily, že výrobní závislost komponentů a skladování materiálu v Asii může způsobit zásadní výpadek vlastní výroby, a také existenční problémy. Během pandemie zamrzla doprava, řadě společností chyběl materiál, suroviny pro výrobu. A problémy nemusí způsobit koronavirus, stačí jedna uvízlá loď v Suezském průplavu….
Nyní společnosti postupně mění své subdodavatelské vazby co nejblíže svým výrobním závodům, pokud možno alespoň do Evropy. Probíhá enormní výstavba průmyslových parků. Česká republika směřuje k 10 miliónům m2 průmyslových ploch do poloviny roku 2022. Atraktivní jsou především průmyslové parky pro logistiku, skladování, lehkou výrobu. Průmyslové parky se začínají masivně budovat i mimo okolí Prahy a směřují do regionů.
Není to však pouze o průmyslových parcích pro výrobu a průmysl. Změnila se celková spotřebitelská nálada obyvatelstva. Místo klasických kamenných obchodů dnes nakupujeme online. Firmy se tomu musejí přizpůsobit a zejména ty, které nabízejí rychloobrátkové zboží, například potraviny, hledají logistická centra nejen v Praze a okolí, ale také v menších městech.
Jak to vypadá s nemovitostním trhem v oblasti bydlení?
Hypoteční trh láme jeden rekord za druhým. Je patrné, že lidé, kteří historicky utráceli peníze za zbytnou zábavu – dovolené, nákupy zbytných věcí – už se podobným kratochvílím věnovat nemohou. Buď díky jejich zhoršené finanční situaci způsobené koronavirem, nebo ti šťastnější zjišťují, že není za co utrácet a peníze na účtech se kumulují. Kromě toho často řeší změnu následujícího životního směřování a začínají uvažovat o nákupu nemovitosti. Zatímco řada lidí o nákupu domu či bytu dříve vůbec neuvažovala, dnes si spočítali, že bydlení v nájemním bytě či domě lze vyměnit za vlastní nemovitost, vlastní majetek. Nemovitost je aktivum velmi stabilní a vícegenerační. I tyto změny mají vliv na růst cen nemovitostí a nedostatečnou nabídku. Dalším důvodem je růst cen samotných stavebních materiálů, prací a služeb v oblasti stavebnictví. V poslední době se setkáváme s proklamacemi, že nemovitosti v Praze jsou například o 20–30 % nadhodnoceny. Cena nemovitostí se ovšem tvoří stejně jako u jiných komodit – na základě nabídky a poptávky. To, že nabídka pokulhává za poptávkou, je samozřejmě dáno dlouhodobým neřešením stavební legislativy, s čímž má Valbek také letité zkušenosti. Můj názor je takový, že ceny nemovitostí klesat nebudou. Je to spíše otázka, jak dynamicky ceny porostou.
Jaké jsou v současné době příležitosti?
Obecná poučka říká: Pokud je krize a máš na to zdroje, tak nakupuj. Platí to o různých komoditách, o nemovitostech dvojnásob. V krizi je možné nakoupit určité nemovitosti za velmi zajímavé ceny, protože ne všichni jsou schopni tuto krizi ustát. Ekonomika velmi trpí, a tak se některé nemovitosti nyní dají získat za velmi výhodnou cenu. Pokud se firma nebo soukromá osoba k investici rozhodne, určitě doporučuji nejít do ní pouze vlastními penězi, ale kooperovat na pořízení s bankou.
V současné době nabízejí banky zajímavou fixaci úrokové sazby i na 10 let. I proto dává smysl v současné době kupovat investiční nemovitosti. Nízká cena zdrojů (tzn. peněz v bance) je pro všechny investory, tedy i soukromé osoby, skvělá. Společnosti, které nepodnikají v gastronomii a ubytování, mají volné zdroje, a tak kupují penziony, menší hotely v turisticky zajímavých lokalitách a další nemovitosti. Nyní pro ně nemají využití, protože podnikají v jiné oblasti, ale ukládají do těchto nemovitostí peníze. Vnímají tyto investice jako střednědobou strategii, která jim výnos v budoucnu přinese.
Ilustrační obrázek, zdroj:freepik
Jakým způsobem může banka podpořit financování nemovitostních investic?
Raiffeisenbank nabízí celou škálu produktů. Standardně poskytujeme hypoteční úvěry na koupi bytu či na koupi nebo stavbu rodinného domu. Poskytujeme i komerční hypotéky na nemovitosti pro další pronájem. Pro zaměstnance vybraných korporací, které jsou našimi klienty, mezi něž patří také Valbek, nabízíme výhodnější úročení. Pokud tedy někdo uvažuje o nové investici do nemovitosti, doporučuji navštívit naše hypoteční centra a zjistit možnosti.
Pro firmy a korporace nabízíme různé varianty financování týkající se nemovitostí. Základem jsou dlouhodobé investiční úvěry na nákup, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti. Poskytujeme úvěry až s 15-ti letou splatností. Specialitou je firemní hypokredit, kde firma pouze prohlašuje účel financování. Firmě jsou poskytnuty prostředky na jeho běžný účet. Klient tak může financovat složitější formy investice, například nákup nemovitosti z dražby.
Raiffeisenbank poskytuje pro firmy i úvěry na pořízení nemovitostí formou nákupu podílu ve společnosti, která je vlastníkem dané nemovitosti. O tento produkt je mezi firmami čím dál větší zájem. Prodávající prodává z daňových důvodů nikoli samotnou nemovitost, ale podíl ve společnosti, které nemovitost patří. Při nákupu nemovitosti formou nákupu vlastnických podílů umíme v Raiffeisenbank poradit a na strukturovat celý proces včetně vypořádání kupní ceny. I když je to složitější bankovní disciplína, Raiffeisenbank má tento produkt ve standardní nabídce a poskytuje k němu komplexní servis.
Jaká je synergie Raiffeisenbank s Valbekem?
Valbek patří k našim nejvýznamnějším klientům v regionu. S panem Lennerem a týmy jeho společností budujeme dlouhodobý vztah. Poskytujeme Valbeku veškeré bankovní služby, financování, bankovní garance, správu běžných účtů a další širokou paletu bankovních produktů. Podíleli jsme se na financování nákupu nemovitosti pro společnost skupiny v Ostravě, spolupracujeme na financování Kongresového centra nemovitosti v Chrastné, podíleli jsme se na financování nákupu hardwarového vybavení. Aktuálně se snažíme hledat vhodné společnosti pro rozšiřování skupiny. Zajímáme se především o firmy, které souzní s dlouhodobou strategií Valbeku.
V budoucnu bych rád rozšířil spolupráci se skupinou i o komplexní bankovní služby v případě realizace developerských projektů, kde má skupina Valbek plně pokryt proces od základní myšlenky až po samotnou stavební realizaci.
Je spolupráce s Valbekem v něčem jiná než s ostatními firemními klienty?
Valbek není standardní výrobní či obchodní firma. Skupina Valbek je korporace, která poskytuje sofistikované služby v oblasti infrastruktury, stavebnictví, je postavena na kvalitních lidech a jejich dlouhodobých zkušenostech. Jsme potěšeni, že můžeme být partnerem, který poskytuje služby zaměstnancům této korporace.
Jan Wambach, Corporate Centre Manager Raiffeisenbank a.s., pracuje v korporátním bankovnictví od roku 1995. Kariéru začínal v Komerční bance, v roce 2003 přešel do eBanky a díky fúzi s Raiffeisenbank oslaví v červnu 18 let v této instituci. Vždy se věnoval firemnímu byznysu a na jeho práci ho baví především budování dlouhodobých vztahů s klienty a podílení se na realizacích zajímavých a kvalitních projektů. Rád hledá vhodná řešení a nástroje pro náročnější situace. V práci ho motivuje diskuse nad individuálními potřebami klientů. Setkávání s lidmi se silným příběhem. Řešení nových projektů i výzev, které obohacují jeho i jeho klienty. Je šťastně ženatý, má 4 děti a v současné době sám řeší nové bydlení.
